skip to Main Content
MỖI NGÀY MỘT TRẢI NGHIỆM TÀI CHÍNH

Đầu tư Nhà trọ Cho thuê Tiến Phát: Đánh giá Mô Hình Kiếm Lợi nhuận 36%/năm hay mua nỗi lo 2.5 năm

Xin chào nhà đầu tư,

Gần đây tôi có được chào mời chia sẻ gói đầu tư của một doanh nghiệp chuyên kinh doanh xây dựng nhà trọ trong Miền Nam. Công ty nhà trọ Tiến Phát hiện đang công bố một số dự án đầu tư nhà trọ với hình thức được gọi là nhà trọ Tiền Chế.

Để thực hiện hoạt động kinh doanh của mình thì công ty đang có kêu gọi vốn đầu tư như sau:

Với 40 triệu đồng Nhà đầu tư sẽ sở hữu 1 phòng trọ trong 2,5 năm

Không phải vận hành quản lý

Kết thúc 30 tháng hoàn vốn 40 triệu

Lợi nhuận từ việc cho thuê: 1.2 triệu/tháng/phòng

Không giới hạn số phòng đầu tư.

Áp dụng công thức IRR vào dòng tiền này, ta sẽ tính được TSSL = 3%/tháng.

Tỷ suất sinh lời năm tương đương = ((1+Tỷ suất sinh lời mỗi tháng)12) – 1 = 42,58%/ năm.

Mức lợi nhuận khá cao phải không ah?

Chúng ta sẽ cùng phân tích một số khía cạnh như sau:

1.Về năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Bạn có thể truy cập vào trang công thông tin đăng ký kinh doanh quốc gia để tìm hiểu thông tin về công ty này.

https://dichvuthongtin.dkkd.gov.vn/inf/Forms/Searches/EnterpriseInfo.aspx?h=7d24

Đăng ký kinh doanh mới thành lập tháng 11/2018, vậy là hoạt động chưa đầy 2 năm. Ngành nghề kinh doanh chính là buôn bán đồ dùng cho gia đình.

Đây là một doanh nghiệp mới thành lập và ngành nghề kinh doanh chính không phải là kinh doanh nhà trọ cho thuê. Vậy thì doanh nghiệp có hoạt động đúng hướng và chuyên môn hóa vào lĩnh vực cho thuê mà không phải là ngành nghề chính trong đăng ký kinh doanh không?

2.Xem xét kỹ báo cáo tài chính và dòng tiền của doanh nghiệp

Để đầu tư vào bất kỳ dự án nào thì vấn đề quan trọng nhất là doanh nghiệp phải chứng minh được hiệu quả hoạt động kinh doanh của mình thông qua các chỉ số cụ thể.

  • Chỉ số doanh thu cho thuê trong quá khứ.
  • Chỉ số về chi phí.
  • Lợi nhuận.
  • Báo cáo về tiềm năng thị trường
  • Báo cáo về dòng tiền.

Là một người làm về lĩnh vực tài chính, tôi rất quan tâm về dòng tiền của doanh nghiệp vận hành như thế nào. Nếu dòng tiền hoàn toàn chảy qua ngân hàng và có báo cáo chi tiết về doanh thu thì đây là một điểm cộng rất lớn cho doanh nghiệp về sự minh bạch.

Tuy nhiên hiện tại thì Công ty Tiến Phát chưa cung cấp được các thông tin này cho nhà đầu tư như các doanh nghiệp trên sàn chứng khoán.

3. Tính minh bạch của thông tin.

Thông tin về công ty, thông tin về báo cáo tài chính, thông tin về kiểm soát hoạt động kinh doanh,  hiện không được public đầy đủ để nhà đầu tư có thể thường xuyên cập nhật và hiểu rõ nhất về hoạt động kinh doanh của Công ty.

Thông tin về căn hộ đầu tư cũng không được rõ ràng và cũng không có quy định cụ thể về thiết kế đánh số thứ tự cho nhà đầu tư để nắm rõ được nội dung này.

Các hồ sơ pháp lý để đảm bảo cho hoạt động đầu tư này là gì?

4. Các rủi ro nhà đầu tư sẽ gặp phải nếu tham gia đầu tư.

RỦI RO MẤT VỐN.

Nếu chúng ta không nắm rõ được hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp và minh bạch trong quản trị dòng tiền thì rõ ràng rằng việc cam kết trả lãi hàng tháng và cam kết mua lại của doanh nghiệp là không thể dự đoán trước được. Rủi ro lớn nhất là doanh nghiệp kinh doanh không tốt, thậm chí tồi tệ hơn doanh nghiệp kinh doanh đa ngành dẫn đến dòng tiền có thể mất cân đối sẽ khó có thể chi trả tiền hàng tháng và mua lại khoản đầu tư khi đến hạn cho nhà đầu tư.

Mặc dù Doanh Nghiệp nói là Nhà đầu  tư được sỡ hữu phòng trọ trong vòng 2,5 năm nhưng Nhà đầu  tư không thật sự sở hữu gì cả. Không có hành lang pháp lý nào xác nhận việc sở hữu phòng trọ trong vòng 2.5 cả. Nhà đầu  tư cũng không có quyền gì với phòng trọ này. Nhà đầu  tư cũng không có trách nhiệm vận hành, quản lý và tìm kiếm khách hàng…Nói tóm lại, là Nhà đầu  tư không sở hữu gì cả.

Đây thực chất là hình thức gọi vốn hùn đầu tư dự án. Một hình thức đầu tư rủi ro rất cao.

Nếu chúng ta đầu tư vào công ty cổ phần đại chúng thì công ty phải có trách nhiệm báo cáo chi tiết về các hoạt động kinh doanh của công ty, và nhà nước có những quy định quản lý rất chặt chẽ để bảo vệ cổ đông cá nhân, cổ đông nhỏ.

Nếu chúng ta cho vay tín chấp, thì chúng ta cũng phải hiểu rõ họ là ai, chỉ số tín nhiệm của họ, khả năng trả nọ của họ. Và Nhà nước, pháp luật cũng bảo vệ người cho vay nếu có rủi ro xảy ra. Doanh nghiệp nếu phá sản phải trả cho người vay trước mới trả cho các đối tác khác.

Ở đây, Nhà đầu  tư không phải là cổ đông, cũng không phải là người cho vay, mà chỉ là người hợp tác đầu tư. Nếu rủi ro xảy ra thì chỉ có thể ra tòa dân sự. Tốn kém thời gian, mà chưa chắc đã đòi lại được tiền.

 RỦI RO KHÔNG ĐẠT TỶ SUẤT LỢI NHUẬN, GIẢM VỐN

Để Nhà đầu  tư nhận được tỷ suất sinh lời như Doanh Nghiệp đã hứa, thì Doanh Nghiệp phải kinh doanh tốt và có đủ lại để trả chi phí vay (hoặc lợi nhuận) cho Nhà đầu  tư.

* RỦI RO VỀ TÍNH THANH KHOẢN

Khi ta nói về thanh khoản là chúng ta nói về khả năng chuyển đổi tiền của suất đầu tư, của số vốn mà Nhà đầu  tư đã bỏ ra. Ví dụ Nhà đầu  tư đầu tư 3 suất, tổng 120 triệu, sau 3 tháng vận hành, Nhà đầu  tư này không muốn đầu tư nữa và muốn bán lại để thu tiền về.

Nếu Doanh Nghiệp làm Marketing tốt, và nhiều người tin, thì Nhà đầu  tư có thể sang nhượng suất đầu tư cho người khác.

Nhưng nếu ít người tin tưởng dự án, và đặc biệt nếu Doanh Nghiệp đuối hơi trong việc trả lãi, trả gốc cho Nhà đầu  tư thì Nhà đầu  tư không thể bán suất đầu tư cho ai cả.

– Nhận diện những rủi ro của dự án/ sản phẩm.

– Nắm rõ cơ sở/ tính pháp lý của dự án/ sản phẩm. Nhà nước, pháp luật có bảo vệ chúng ta không?

– Nắm rõ “hạng mức tín dụng”, độ tin cậy của chủ dự án đầu tư, người nhận tiền của chúng ta.

– Hiểu rõ nguyên tắc vận hành, tạo ra lợi nhuận của dự án/ tài sản.

– Luôn nhớ rằng “Không bao giờ có một bữa trưa miễn phí”. Vì thế chúng ta hãy nói Không với tất cả sản phẩm Cam Kết lợi nhuận cao.

Bài viết có tham khảo thêm quan điểm của Ông Lâm Minh Chánh – Giám đốc Trường Quản trị Kinh doanh BizUni.

Sản phẩm này không phù hợp với quan điểm đầu tư của tôi và tôi nghĩ rằng cần phải chia sẻ quản điểm này với mọi người để cùng hiểu rõ về nó trước khi quyết định xuống tiền đầu tư.

Quan điểm đầu tư của bạn về hình thức này như thếnào? Nếu bạn đã tham gia đầu tư ở đây có thể chia sẻ thêm thông tin để bổ sung cho bài viết được rõ ràng hơn nhé.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *