Nên tìm trái phiếu bất động sản để mua như thế nào ?

Chào bạn.

Nếu như bạn quan tâm đến thị trường

Có lẽ trái phiếu bất động sản đang là kênh huy động vốn khá ầm ĩ trong giới tài chính thời gian qua.

Số lượng các chủ đầu phát hành trái phiếu từ lớn đến nhỏ cứ rầm rộ phát ra mỗi tháng. Từ Vingroup, Sungroup, Novaland, Bimgroup, Sunshine, Novaland, Nam Long, Phát Đạt,… đến các chủ đầu tư nhỏ hơn. Hoặc là công ty con của các chủ đầu tư lớn này phát hành để huy động vốn thực hiện các dự án hoặc tái cấu trục nợ từ nợ bank sang nợ trái phiếu.

Đồng thời thì số lượng công ty phân phối trái phiếu, số lượng các chuyên gia bán hàng mảng trái phiếu cũng đang tăng lên như tốc độ tăng của nhân viên bank trước đây vậy. Điều đó càng làm cho thị trường sôi động hơn bao giờ hết.

Thường thì trên thị trường sẽ có 2 loại sản phẩm trái phiếu cơ bản:

– Sản phẩm trái phiếu cố định lãi do Ngân hàng hay công ty chứng khoán cam kết đảm bảo. Hiểu đơn giản nó giống như loại hình gửi tiết kiệm tỳ hạn ngắn là 3 tháng, 6 tháng, 9 tháng, 12 tháng hoặc 18 tháng.

– Sản phẩm trái phiếu có lãi thả nổi tức là lãi suất sẽ biến động theo sự thay đổi của lãi suất tiết kiệm của ngân hàng. Không có sự cam kết hay mua lại của công ty chứng khoán, ngân hàng.

Thường thì các chủ đầu tư nhỏ sẽ được các ngân hàng hay công ty chứng khoán nhận cam kết mua lại các trái phiếu này để đảm bảo thanh khoản cho khoản đầu tư.

Với các chủ đầu tư lớn đặc biệt là các chủ đầu tư mà đang niêm yết trên thị trường chứng khoán họ phát hành tín chấp hoặc với các công ty con họ cam kết bảo lãnh thanh toán cho các công ty con.

Cơ hội đầu tư trái phiếu rõ ràng có lợi hơn gửi tiết kiệm vì lãi suất thường cao hơn từ 3%-6% so với tiết kiệm ngân hàng tuy nhiên rủi ro thì khó mà lường trước được với từng loại trái phiếu.

Mình nhìn nhận rủi ro của các trái phiếu bất động sản nó nằm ở mấy yếu tố căn bản như sau:

Thứ 1 đó chính là uy tín của chủ đầu tư: Họ đã bao giờ chậm trả nợ chưa, họ có trây ì bao giờ không ? lịch sử trả nợ của họ như thế nào .

Những yếu tố này bạn có thể check qua CIC Ngân hàng hoặc qua bạn bè đối tác của các chủ đầu tư này.

Mình có nghe nói một số chủ đầu tư đôi khi đã không trả nợ mà gán nợ bằng những tài sản họ làm ra. Thật là một hình thức trả nợ thông minh nhưng thực sự thiếu văn minh và đạo đức.

Uy tín của ông chủ doanh nghiệp đó là người như thế nào? những hành động của ông ấy trong cả một thời gian dài đối với gia đình, nhân viên, với đất nước và với cộng đồng ra sao…

+ Thứ hai là dòng tiền thanh toán của doanh nghiệp: Doanh nghiệp sẽ thực hiện trả nợ cho các nhà đầu tư trái phiếu dựa trên nguồn tiền nào. Từ tiền bán dự án và/hoặc nguồn tiền từ các hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp. Liệu rằng sản phẩm của doanh nghiệp có hấp dẫn để bán ra trên thị trường hay không ? Với những sản phẩm bất động sản cao cấp khoảng từ 5 tỷ đổ lên mình nghĩ là khó. Đặc biệt là các bất động sản dạng nghỉ dưỡng, thương mại dịch vụ. Đây có lẽ là yếu tố cốt lõi đảm bảo trong việc trả nợ gốc và lãi của doanh nghiệp.

Vậy thì với một nhà đầu tư thông thường làm sao mà có thể đánh giá được những yếu tố này phải không ạ. Quá khó khăn cho khách hàng lựa chọn. Nếu doanh nghiệp không cung cấp báo cáo tài chính hay các thông tin về tình trạng kinh doanh thường kỳ hoặc tình trạng tín dụng hiện tại thì càng khó khăn hơn trong việc đánh giá. Lúc này có lẽ nhà đầu tư đang tù mù cho vay khi không biết liệu rằng doanh nghiệp có khả năng trả nợ cho mình không hay đơn giản chỉ nghe những chuyên viên tư vấn của mình để quyết định.

+ Thứ 3 là yếu tố đảm bảo cho khoản nợ trái phiếu này: Bản chất của tài sản đảm bảo hay các cam kết bảo lãnh chỉ là biện pháp bảo đảm thúc đẩy việc trả nợ của doanh nghiệp nếu họ gặp khó khăn cũng như là giảm tổn thất cho nhà đầu tư khi phải xử lý. Nhưng bạn cũng nên nhìn sâu vào bên trong tài sản đảm bảo bạn đang có là gì ?

Nếu tài sản đảm bảo là cổ phiếu của một doanh nghiệp thì bản chất khác gì là bạn đang cho vay tín chấp doanh nghiệp đó.

Nếu tài sản đảm bảo là quyền tài sản phát sinh từ một dự án bất động rõ ràng có quá nhiều rủi ro trong đó. Cụ thể là dự án đang xây dựng đến đâu rồi, pháp lý đến đâu đã đầy đủ chưa. Nếu không đảm bảo được 2 yếu tố này hoàn thành thì tài sản này cũng không có nhiều giá trị để đảm bảo cho một khoản nợ trái phiếu lớn. Chưa kể để phát mại một dự án bất động sản đâu có dễ phải không anh chị. Vậy thì phải chờ bao lâu để có thể thu hồi nợ trái phiếu đây.

Nếu cho vay một cá nhân mua một căn nhà thì bán đi để thu nợ nghe chừng nhanh và khả thi hơn.

+ Thứ 4 là bạn cũng có thể xem giá cổ phiếu đó trên thị trường chứng khoán. Tuy Việt Nam chưa được minh bạch lắm nhưng dù sao vẫn có thể coi là căn cứ để nhận định về giá trị của doanh nghiệp đó. Đặc biệt là doanh nghiệp càng lớn thì dựa vào giá cổ phiếu cũng sẽ càng có niềm tin hơn. Còn doanh nghiệp nhỏ mà họ cố tình làm giá thì mình chịu rồi. Cơ bản là giá trị nó lớn hơn gấp nhiều lần mệnh giá chứng tỏ là doanh nghiệp đó có giá trị hơn hẳn những doanh dưới thị giá phải không bạn.

Nghe chừng nói đến đây hơi lý thuyết với mọi người nhưng đó là những câu hỏi và những trọng tâm để gợi mở cho mọi người tìm hiểu thôi.

Mình thì vẫn thích các trái phiếu liên quan đến lĩnh vực bán lẻ, thiết yếu hơn. Vì họ có dòng tiền thường xuyên, khả năng trả nợ sẽ cao hơn.

Chốt lại là không nên quá tin một nhân viên nào hay một công ty nào hay một chủ đầu tư nào. Mình cứ nên chủ động tìm hiểu đánh giá khách quan và tự chịu trách nhiệm trên quyết định của mình.

Đừng để tiền của mình cho người khác quyết định hộ. Đó là RỦI RO LỚN NHẤT DẪN ĐẾN MẤT TIỀN ĐẦU TƯ.