Hướng dẫn định giá tài sản thế chấp là nhà đất, căn hộ chung cư và căn hộ tập thể tại ngân hàng

Chào các bạn.

Cho vay có tài sản bảo đảm là hoạt động cho vay truyền thống, đã và đang rất phát triển tại các ngân hàng Việt Nam hiện nay. Theo danh mục tài sản sở hữu của các cá nhân có giá trị cao, dễ dàng mua bán và đạt tiêu chí nhận làm tài sản bảo đảm của các ngân hàng thì phổ biến đó là nhà đất, căn hộ chung cư và căn hộ tập thể. Theo đó, đa phần các ngân hàng hiện nay đều đưa ra các sản phẩm cho vay với khuyến khích khách hàng vay thế chấp bằng các tài sản này. Tiền của Tôi hôm nay sẽ gửi đến các bạn cái nhìn tổng quan về tài sản là nhà đất, căn hộ chung cư, căn hộ tập thể đứng trên giác độ là ngân hàng nhận thế chấp để cấp vốn. Từ đó các bạn có thể có đánh giá chủ quan của mình trước khi đàm phán và đề nghị ngân hàng cấp vốn với tài sản mà bạn dự định thế chấp vào ngân hàng.

Đơn vị thực hiện định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng hiện tại là phòng/ban/trung tâm định giá thuộc ngân hàng, công ty liên quan định giá, công ty định giá độc lập. Mỗi đơn vị định giá sẽ có quan điểm khác nhau về xác định giá trị tài sản. Trước tiên các bạn cần nắm được giá trị tài sản thế chấp ở đây là gì, để chúng ta có thể đồng nhất quan điểm trong cách thức định giá tài sản ở dưới đây. Hiểu một cách đơn giản giá trị tài sản là giá trị ước tính bằng tiền có độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó (ở đây là ngân hàng) phù hợp với thị trường tại địa điểm và thời điểm nhất định, cho mục đích nhất định (ở đây là thời điểm định giá và cấp vốn) theo quy định, tiêu chuẩn nhất định (ở đây là quy định pháp luật, quy định của ngân hàng).

Như vậy, ngân hàng là bên cấp vốn và đơn vị định giá là đơn vị định giá tài sản có liên quan đến lợi ích của ngân hàng và thông thường kết quả định giá này bên vay (các bạn) sẽ chấp thuận nếu bạn đồng ý vay vốn. Theo đó, giá trị tài sản của bạn ngân hàng đánh giá thông thường sẽ bị thấp hơn so với giá trị mà bạn đưa ra.

1.Tài sản nhà đất, căn hộ chung cư, căn hộ tập thể đủ điều kiện thế chấp tại ngân hàng

Trước tiên, bạn cần đánh giá sơ bộ xem tài sản của bạn hiện tại có đủ điều kiện để ngân hàng nhận làm tài sản bảo đảm hay không. Tùy vào từng trường hợp, các bạn có thể đối chiếu với các thông tin dưới đây để xác định. Tiếp đó, bạn sẽ sang phần định giá tài sản.

Nhà đất, chung cư phải có hồ sơ thể hiện ranh giới rõ ràng, thực địa có thể xác định ranh giới, không có diện tích, công trình xây dựng, vật kiến trúc của chủ sở hữu/chủ sở dụng khác chồng, lấn. Trong thửa đất không có mồ mả, đền thờ…không giáp ranh với nghĩa địa.
Nhà đất tại các quận nội thành thuộc thành phố trực thuộc Trung Ương, phường nội thành nội thị thuộc thành phố trung tâm (nơi đặt cơ quan đầu não của tỉnh) hoặc các thành phố trực thuộc tỉnh (trừ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh).
Mặt tiền của nhà đất ở vị trí 1 (vị trí tiếp giáp với đường giao thông chính) là tối thiểu 2m, vị trí 2 trở lên là tối thiểu 3m.
Chiều sâu của nhà đất: Tối thiểu 3m tính từ chỉ giới quy hoạch.
Đường vào nhà đất: Chỗ hẹp nhất tối thiểu là 1.5m.
Tổng diện tích đất: Tối thiểu 15m2.
Nhà đất tại các địa bàn khác của tỉnh, thành phố (trừ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh).
Mặt tiền của nhà đất: Tối thiểu 3.5 m.
Chiều sâu của nhà đất: Tối thiểu 5m tính từ chỉ giới quy hoạch.
Tổng diện tích đất: Tối thiểu 20m2.
Nhà đất thuộc khu vực có giao thông như sau:

+ Nhà đất nằm ven đường quốc lộ, đường tỉnh lộ, đường huyện lộ, đường liên xã: Có ít nhất một mặt tiếp giáp với mép hiện trạng đường quốc lộ, đường tỉnh lộ, đường huyện lộ, đường liên xã hoặc nhà đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với mép hiện trạng đường, ngõ có chiều dài từ 3m trở lên có khoảng cách đến hết 200m đi ra đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã.

+ Nhà đất ven trục đường liên thôn: Nhà đất phải có ít nhất một mặt tiếp giáp với mép hiện trạng đường trục liên thôn có chiều rộng của đường chỗ hẹp nhất là 3.5m.

+ Nhà đất thuộc thị trấn, thị xã thành phố trực thuộc tỉnh còn lại: Nhà đất phải có ít nhất một mặt giáp với mép hiện trạng tuyến đường, tuyến phố hoặc có ít nhất một mặt giáp ngõ có chiều rộng chỗ hẹp nhất là 2.5m.

+ Nhà đất thuộc khu du lịch, danh lam thắng cảnh, khu đô thị mới, khu đấu giá, khu phân lô (với mục đích sử dụng là đất ở lâu dài hoặc đất kinh doanh có cơ sở hạ tầng đầy đủ), khu công nghiệp, khu làng nghề, khu vực chợ, thị tứ thì chiều rộng của đường đến vị trí nhà đất chỗ hẹp nhất là 3m.

Nhà chung cư, căn hộ tập thể, nhà đất không lên được tầng hoặc không có khoảng không phía trên: diện tích tối thiểu là 25m2 không tính phần cơi nới. Nếu có công trình phụ hoặc diện tích sử dụng không liền khối thì diện tích sử dụng chính tối thiểu là 20m.
Đối với nhà được xây dựng trên hai hoặc nhiều thửa đất: Chỉ đủ điều kiện nhận là tài sản thế chấp khi các bạn đồng ý thế chấp toàn bộ các thửa đất và nhà trên đất.

2.Định giá giá trị tài sản là nhà đất, căn hộ chung cư, căn hộ tập thể

Sau khi xem xét đánh giá tài sản của các bạn đáp ứng đủ điều kiện để ngân hàng đồng ý nhận là tài sản bảo đảm cho khoản cấp vốn, các bạn có thể căn cứ tiếp vào các nội dung dưới đây để xác định được giá trị tài sản của bạn.

2.1 Cơ sở định giá tài sản

Ngân hàng dựa vào hồ sơ pháp lý của tài sản, tình hình thực tế của tài sản và quy định hiện hành để định giá tài sản đưa vào thế chấp. Hồ sơ pháp lý gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Hay chúng ta thường gọi là sổ đỏ với nhà đất, căn hộ tập thể và sổ hồng với căn hộ chung cư.
Trích lục bản đồ thửa đất: Ngân hàng sẽ đề nghị các bạn cung cấp với nhà đất mà trên sổ đỏ không ghi chiều dài các cạnh của thửa đất.
Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của chủ tài sản: Căn cứ vào hồ sơ này ngân hàng sẽ xác định chính xác chủ tài sản là ai. Các bạn lưu ý: Người có tên trên sổ đỏ, sổ hồng thì không phải là người duy nhất sở hữu tài sản. Nếu là tài sản hình thành sau hôn nhân không phải là tài sản trao tặng, thừa kế/văn bản quy định khác thì sẽ là tài sản của cả hai vợ chồng.

2.2 Định giá tài sản

Hiện nay có rất nhiều phương pháp định giá tài sản như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp khấu hao, phương pháp chiết khấu…Tuy nhiên đối với các tài sản là nhà đất, căn hộ chung cư, căn hộ tập thể của cá nhân thì các ngân hàng hiện nay đa phần đều áp dụng phương pháp so sánh hay bản chất là phương pháp so sánh thị trường, tức là định giá tài sản trên cơ sở so sánh giá mua bán với các tài sản tương tự trên thị trường đang giao dịch. Đây cũng là cách mà Tiền của Tôi hôm nay sẽ cung cấp cho các bạn.

Định giá tài sản là quyền sử dụng đất ở lâu dài

Trên cơ sở hồ sơ về tài sản, ngân hàng sẽ khảo sát thực tế tại khu vực có tài sản dự kiến thế chấp và tham khảo về giá mua, bán của các nhà đất có đặc điểm và vị trí tương đương với tài sản định giá trong thời gian gần nhất. Các nguồn tin về giao dịch mua bán nhà đất, ngân hàng có thể tham khảo tại các website về rao mua bán nhà đất như: batdongsan.com, tinbatdongsan.com, nhadatinfo.com… Từ đó ngân hàng đánh giá về tần suất giao dịch mua bán thành công nhà đất tại đây. Đối chiếu với nhà đất dự kiến thế chấp về diện tích, kích thước các mặt, ngõ, đường vào, lợi thế khác để đưa ra mức giá mua bán hợp lý với quan điểm lợi ích của ngân hàng nhất. Các bạn lưu ý

Đối với quyền sử dụng đất ở lâu dài có chiều sâu hơn 20 m (tính từ chỉ giới quy hoạch), ngân hàng thường định giá giá trị như sau:

+ Tổng diện tích của 20 m chiều sâu đầu tiên: Định giá căn cứ theo giá trị giao dịch thị trường.

+ Diện tích của chiều sâu trên 20 m đến 40m kế tiếp: Định giá bằng 60% giá trị của 20 m đầu tiên.

+ Diện tích của chiều sâu trên 40 m đến 60m kế tiếp: Định giá bằng 40% giá trị của 20 m đầu tiên.

+ Diện tích của chiều sâu từ trên 60 m: Định giá bằng 30% của 20 m đầu tiên.

Đối với thửa đất có hình dạng đất phức tạp, đa giác nhiều cạnh (thường trên 8 cạnh):

+ Với tổng diện tích thửa đất >100 m2: Mặt tiền tối thiểu phải ≥1/30 tổng diện tích tính theo mét dài.

+ Với tổng diện tích thửa đất ≤100 m2: Diện tích tối thiểu 30 m2, mặt tiền tối thiểu 3 m. Định giá bằng tối đa 80% giá trị thị trường của thửa đất.

Định giá tài sản là căn hộ chung cư và căn hộ tập thể

Quá trình và phương pháp định giá giá trị căn hộ chung cư và căn hộ tập thể của ngân hàng tương tự như định giá quyền sử dụng đất ở lâu dài. Tuy nhiên, đối với các căn hộ chung cư, căn hộ tập thể tại các tòa nhà mới xây dựng, ngân hàng sẽ đề nghị cung cấp hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư để có thêm cơ sở định giá căn hộ. Nguồn thông tin thu thập để so sánh của ngân hàng sẽ có thêm từ phía chủ đầu tư dự án.

Định giá tài sản là nhà hình thành trên đất.

Nhà hình thành trên đất trên thửa đất có sổ đỏ công nhân tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của chủ tài sản thì ngân hàng sẽ định giá và chấp thuận phần giá trị này. Tuy nhiên, nếu trên sổ đỏ không công nhận tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của chủ tài sản thì hiện nay có ngân hàng không chấp thuận phần giá trị tài sản này vào giá trị tài sản thế chấp.

Nguyên tắc định giá nhà trên đất là giá trị của nhà không vượt quá tổng chi phí xây dựng lên ngôi nhà. Như vậy, các bạn trong quá trình xây dựng nhà mình nhớ được giá trị xây dựng thì giá trị đó sẽ là giá trị tối đa mà bên ngân hàng định giá.

Về phương pháp định giá nhà trên đất, ngân hàng thường căn cứ vào phương pháp chi phí và khấu hao. Tức là, ngân hàng xác định tổng chi phí xây dựng lên nhà và khấu hao tài sản theo các năm và định giá nhà tại thời điểm hiện tại. Bên cạnh đó, ngân hàng sẽ đưa quan điểm cá nhân định giá để xem xét nhà ở có hỏng, nứt, xuống cấp nhanh hay không để áp dụng khấu hao nhanh cho nhà ở. Đối với nhà ở kiên cố, ngân hàng thường xác định tổng chi phí xây dựng ngôi nhà và khấu hao thông thường là 25 năm mặc dù quy định của pháp luật là từ 25 năm đến 50 năm.

Trên đây là toàn bộ những nội dung tổng quát về định giá tài sản bảo đảm là nhà đất, căn hộ chung cư và căn hộ tập thể mà đa số các ngân hàng hiện nay đang áp dụng. Với từng trường hợp cụ thể, các bạn chưa nắm rõ và cần sự hỗ trợ, bạn đừng ngần ngại liên hệ Tiền của Tôi để nhận được sự hỗ trợ kịp thời và đầy đủ nhất.

Trân trọng cảm ơn các bạn.