Mua chung cư Tích sản hay tích lũy Giấy lộn ???

99.99% những dự án bất động sản Việt Nam hiện nay đang bán nhà khi đang xây dựng dở dang. Trong luật được gọi là nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên bản chất của căn nhà này là chưa có, căn nhà chỉ thực sự thuộc quyền sở hữu của người mua khi có sổ đỏ đứng tên người mua.

Vậy có những rủi ro nào đang hiện hữu mà người mua không biết:

– Khi xong móng, chủ đầu tư đã bán. Người mua nhà làm gì có nhà mà hiện tại là không khí. Phải 2 năm hoặc có khi đến 10 năm nhà mới hoàn thành thì mới có nhà thật. Lúc này bản chất người mua nhà đang cầm tờ giấy.

– Trong giai đoạn này: Chủ đầu tư có thể bị mất cân đối tài chính dẫn đến chậm tiến độ, ngừng hoạt động. Người mua nhà coi như mất nhà, bởi đòi chủ đầu tư chắc chết rồi vẫn chưa đòi được. Nếu vay ngân hàng thanh toán 100% trước hạn thì vừa không có nhà, lại phải lo mà trả nợ bank. Nếu không trả thì nợ xấu xảy ra, liên đới tới các khoản nợ khác cũng mệt. (hình dưới dự án 15 năm ở Hà Đông vẫn còn là một khối bê tông đến hiện tại).

– Người mua nhà có thể mất khả năng thanh toán theo tiến độ do những biến cố tài chính cá nhân. Chậm thanh toán, bị phạt và rất có thể mất luôn cái hợp đồng.

– Trong luật quy định chủ đầu tư phải cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với bên mua (hình bên dưới luật KDBDS 2023), nhưng hầu như theo kinh nghiệm thực tế mình thấy đa số khách hàng chẳng quan tâm đến nó. Khi chủ đầu tư mất cân đối thì mới bắt đầu lục tìm lại để đi kiện chủ đầu tư, thì ối giời ơi đang chẳng có gì.

– Khi mua nhà đang thế chấp, thường người mua sẽ ký một cái văn bản đồng thuận chấp nhận mua mà không giải chấp tài sản. Ối giời ơi là giời, lúc này bản chất căn nhà này thuộc ngân hàng chứ có phải thuộc khách hàng đâu. Khi dự án bị ngân hàng xử lý thì khách hàng cũng chẳng còn gì, chỉ còn mỗi tờ giấy lộn.

– 1 căn nhà chủ đầu tư có thể ký cho nhiều người mua, cái này đã xảy ra và hiện tại vẫn có thể xảy ra là chuyện bình thường. Nếu chủ đầu tư không uy tín, không được ngân hàng giám sát chặt thì không có gì là không thể.

Link bài viết đính kèm: Khách hàng mua nhà bị lừa, chủ đầu tư dự án vô can

– Căn nhà đã hoàn thành, đừng vội vui mừng quá. Bởi căn nhà này vẫn đang được thế chấp ở Ngân hàng, tài sản này của bạn, bạn thanh toán 100% rồi nhưng chưa giải chấp khi mua. Căn nhà không phải của bạn. Nếu lúc này chủ đầu tư quá hạn, bạn vẫn mất tài sản như thường.

– Bao giờ sẽ bàn giao sổ đỏ lại phụ thuộc vào việc hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước, hoàn thành các thụ tục pháp lý với cơ quan nhà nước. Ngoài ra chủ đầu tư còn phải hoàn thành nghĩa vụ giải chấp cho bạn thì bạn mới được cấp sổ. Không dễ đâu nhé. Bạn có thể chờ sổ đỏ cả đời nếu chủ đầu tư làm sai thiết kế đã được duyệt hoặc mãi không trả hết nợ.

Giai đoạn sổ đỏ: Nhà thật.

Khi nhận sổ đỏ rồi chớ vui vội vì có rất nhiều dự án trước đây vẫn cấp sổ cho khách hàng khi mà rất nhiều căn hộ vẫn đang thế chấp. Mình cũng không rõ sao có thể làm được điều đó. Ảnh dưới trên báo Vnexpress, dự án này cũng khá lâu rùi. Link bài viết đính kèm: Cầm sổ đỏ rồi mà không biết căn hộ mình mua đang thế chấp

Hiện tại có thể pháp luật chặt chẽ hơn nhưng cũng vẫn phải đề phòng tình huống này.

Vậy làm sao để hạn chế những rủi ro này khi mua nhà theo từng giai đoạn. Mình chỉ xin gạch ra vài ý thôi: Thứ tự ưu tiên như sau:

Phương án tối ưu nhất: Tối nhất nên mua nhà khi đã có sổ đỏ. Vay mua nhà đã có sổ đỏ để đảm bảo chắc chắn căn nhà đó sạch. Có thể đắt hơn chút nhưng nó an tâm.

Phương án 2 có thể dùng khi mua nhà chưa có sổ, đang hình thành trong tương lai :

– 100% phải có giải chấp căn nhà bạn mua.

– 100% phải có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với căn nhà bạn mua. Không phải văn bản bảo lãnh chung chung của ngân hàng cấp cho chủ đầu tư.

– Vay ngân hàng để mua và thanh toán theo đúng tiến độ: Việc này đảm bảo lôi ông ngân hàng vào cùng chịu rủi ro với mình và ông cũng là người thẩm định dự án hộ mình, quản lý tài sản hộ mình. Lưu ý vay ngân hàng không phải ngân hàng cấp tín dụng cho chủ đầu tư an toàn hơn, đặc biệt trong trường hợp chủ của dự án và chủ của ngân hàng là 1.

Mình xin chia sẻ thêm, tại sao ngân hàng nước ngoài họ vào Việt Nam họ đâu có mấy khi cấp tín dụng cho người mua nhà dự án hình thành tương lai vì nó quá rủi ro.

Ở Việt Nam mình biết có một số ngân hàng Việt cũng không có cấp tín dụng dự án đang hình thành trong tương lai.

Đó là khẩu vị rủi ro của mỗi ngân hàng.

Có thể sau này mọi người sẽ thay đổi thói quen mua nhà khi đã hoàn thành vì đã bị gặp quá nhiều rủi ro mất mát, nhưng mình tin dần dần văn hóa mua nhà dự án của người dân Việt Nam sẽ thay đổi. Mua nhà khi đã hình thành, chọn căn ưng ý để mua. Không phải mua trên giấy, trên mấy tờ quảng cáo, hay trên vài cái video marketing nữa. Mình nghe nói ở nước ngoài họ chỉ mua nhà dự án khi đã xây hoàn thành ? Không biết có phải không nhờ anh em chia sẻ thêm.

Một vài chia sẻ dựa trên kiến thức, kinh nghiệm và trải nghiệm của Hòa. Mong giúp mọi người mua nhà được an toàn không gặp phải những cảnh kiện tụng như trước hiện nay hoặc những cảnh ngộ đến khi chết rồi vẫn không có nhà mà ở.

Cũng mong văn hóa mua nhà của mọi người thay đổi để chủ đầu tư thay đổi cách bán nhà cho người dân được an tâm và trải nghiệm tốt hơn.

Bạn có trải nghiệm nào không tốt khi mua nhà chung cư tích lũy không ? Hãy chia sẻ để mọi người cùng biết và học hỏi nhé. Cảm ơn bạn nhiều.