Mua đất để tích lũy tài sản hay để nuôi Ngân hàng ?

Hôm qua, trên đường đi Taxi sang Đông Anh. Mình ngồi nói chuyện với ông anh lái xe về đất cát. Không ngờ ổng lại là cò đất nhiều năm qua, ổng bảo chạy taxi lúc rảnh cho vui thôi. Mình hỏi là anh làm nghề này thì thấy có ai vỡ nợ không, anh bảo năm 2013 thì thì thấy nhiều lắm nhưng năm nay thì chưa thấy mấy, chỉ đang thấy nhiều khách hàng đang căng thẳng thôi, vẫn đang cố gồng được.

Rồi ông kể chuyện một khách hàng kinh doanh sắt thép, đang đầu tư một miếng đất tầm 20 tỷ, vay tầm 10 tỷ năm 2021. Nguồn trả từ dòng tiền kinh doanh sắt thép. Lợi nhuận hàng tháng khi đó trả nợ rất thoải mái.

Cuối năm 2022 đến nay thì hoạt động kinh doanh sắt thép giảm mạnh tới trên 50%. Nên dòng tiền thu nhập cũng giảm theo. Bây giờ làm ra bao nhiêu trả hết sạch nợ bấy nhiêu. Có tháng còn âm phải vay mượn người thân bạn bè để bù vào.

Miếng đất này hiện tại rất kén khách hàng vì giá cũng hơi cao. Nhìn chung muốn bán thì cũng phải giảm nhiều so với năm 2021.

Áp lực lớn nhất là dòng tiền trả nợ hàng tháng bấp bênh. Bây giờ bán nhà thì khó mà trả nợ thì căng thẳng hàng tháng.

Nhiều khi phải nhịn ăn nhịn, mặc để trả nợ bank. Nghĩ cũng khổ.

Hôm trước vợ mình cũng mua hàng của một anh chủ một siêu thị gần chung cư mình. Trêu ông là anh làm chăm chỉ từ sáng đến tối thế này thì thời gian đâu mà tiêu tiền. Bất ngờ ông trải lòng chia sẻ ông đang vay tới 20 tỷ. Ngày ngày bây giờ đang phải cày trả lãi bank hàng trăm triệu đồng. Nhà mua thì không tăng mà bán thì khó quá. Mình nghe mà choáng, không ngờ anh ấy cũng máu vậy. Mình không biết phương án của anh như nào nhưng thấy có vẻ căng thẳng hiện trên khuôn mặt anh mỗi ngày.

Hình ảnh dưới mình có làm một phương án minh họa, để nhìn ra được những rủi ro có thể luôn trực chờ những anh chị đang làm ăn kinh doanh và vay mua bất động sản, cụ thể là:

– Hoạt động kinh doanh chịu nhiều rủi ro từ nền kinh tế, từ sự thay đổi rất nhanh nhu cầu của người dùng, từ cách thức kinh doanh mới. Ví dụ bây giờ hoạt động kinh doanh online phát triển dần dần làm mờ nhạt đi những siêu thị, cửa hàng nhỏ lẻ… Điều này dẫn đến thu nhập sẽ bị ảnh hưởng, nếu khoản vay dài thì rõ ràng rất rủi ro với người mua nhà.

– Khi vay nợ, tính thanh khoản của bất động sản rất quan trọng. Nếu không có khả năng trả nợ thì phải xử lý ngay tài sản để tất toán nợ vay. Tránh tính trạng lãi nhuốt chửng cuộc sống của mình. Tuy nhiên khó khăn nhất chính là không bán được tài sản mà nếu có bán được thì phải cắt lỗ rất sâu, có thể dẫn đến không thể trả hết nợ gốc. Dẫn đến không thể rút được tài sản ra khỏi ngân hàng để bán.

– Giá trị bất động sản giảm xuống, có thể bị ngân hàng định giá lại và khi vượt quá tỷ lệ cho vay thì rất có thể khách hàng sẽ gặp áp lực là phải tất toán nợ gốc trước hạn hoặc bổ sung thêm tài sản để đảm bảo tỷ lệ cho vay theo đúng quy định của ngân hàng.

Bài học rút ra là gì ?

Mình không thể dự đoán được bất động sản này có tăng tiếp hay không ? Nhưng lãi thì chắc chắn mình vẫn phải trả mỗi ngày. Nếu mất cân đối thì lãi còn bằng 150% lãi trong hạn. Nó kinh khủng lắm.

Cá nhân mình nghĩ, còn tiền là còn cơ hội. Nếu tất toán được nợ mà vẫn còn tiền thì quá tốt. Để lâu lãi sẽ nuốt sạch tài sản còn lại.

Nếu xác định mua căn nhà này tiềm năng để tích lũy lâu dài và hiện tại có giá trị sử dụng tốt thì chắc chắn trước khi vay phải đảm bảo 3 yếu tố:

– Tỷ lệ tiền trả nợ vay/thu nhập phải rất thấp dưới 30%.

– Có tài sản thanh khoản khác đối ứng như vàng, chung cư, trái phiếu tốt, cổ phiếu tốt: Nếu lãi suất quá cao có thể bán để tất toán nợ gốc để đảo tài sản.

– Tỷ lệ giá trị nợ vay/tổng tài sản dưới 30%.

Một vài ý kiến cá nhân chia sẻ từ câu chuyện này để rút làm bài học cho mình. Bạn đã gặp ai có những câu chuyện này. Bạn hãy chia sẻ góc nhìn của mình nhé.